原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)
作者 | 田羽
家居行業(yè)“前首富”突然離世的消息，持續(xù)引發(fā)震蕩。
7月28日晚間，居然智家發(fā)布公告確認(rèn)：董事長兼CEO汪林朋先生于前一日不幸在家中身故。
更令人唏噓的是，就在4天前的7月23日，汪林朋才剛被解除留置，恢復(fù)“責(zé)令候查”狀態(tài)，并回歸崗位，正常履職。而如今，一切歸于塵埃。
對居然智家而言，這無疑是雪上加霜的一擊，因為在創(chuàng)始人離世的風(fēng)波襲來之前，居然智家就已經(jīng)深陷業(yè)績困境。
過去一年，居然智家營收與利潤就已經(jīng)雙雙下滑，業(yè)績表現(xiàn)不容樂觀，甚至隱藏著諸多爭議之處。
比如，以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，在經(jīng)濟和消費下行的大趨勢下，居然呈現(xiàn)出逆周期升值的態(tài)勢。與此同時，資產(chǎn)處置收益這一帶有明顯會計數(shù)字游戲性質(zhì)的項目，竟然貢獻了近7成的營業(yè)利潤。這些異常跡象，讓外界對其真實盈利能力打上了問號。
而今，隨著創(chuàng)始人汪林朋的突然離世，這些財報和經(jīng)營層面的爭議，恐怕會被不斷放大。未來的居然智家，站在命運的十字路口，前路充滿不確定性。
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首富光環(huán)背后
麻煩不斷
汪林朋，1968年出生于湖北黃岡羅田縣。1990年從北京工商大學(xué)會計系畢業(yè)后，進入國家商業(yè)部財會司，隨后輾轉(zhuǎn)于中商企業(yè)集團、全國華聯(lián)商廈等單位。
從2001年起，他掌舵“居然之家”，一路從總裁做到董事長還兼任CEO，可謂是“居然系”的靈魂人物。
雖然常年扎根北京，但汪林朋與湖北淵源頗深。他曾任北京湖北企業(yè)商會會長，積極推動“在京湖北幫”的交流與合作。
而說起汪林朋的資本手腕，最令人稱道的一次是2018年那波借殼上市：先將居然新零售38.5%的股份轉(zhuǎn)到自己控制的三家公司名下，再引入21家外部股東完成增資擴股。這一系列運作中，他手里的公司套了52億元，他個人拿走了將近50億元。
這21家股東里，既有阿里這樣的大機構(gòu)，還有不少“湖北老鄉(xiāng)”，比如泰康的陳東升、東亞實業(yè)的毛振華，連湖北財政廳管的天風(fēng)證券，還有黃岡的汪超涌、陳九霖都來了。
當(dāng)時，居然智家估值360億，而要借殼的武漢中商市值才15億，最后居然新零售以356.5億的價格被武漢中商收購。反向收購后，汪林朋或其控制的公司受讓武漢中商的股權(quán)，其直接、間接持有了武漢中商61.93%的股權(quán)，而武漢中商的國有股東持股比例從43%驟降至1.7%。
這波“蛇吞象”在商業(yè)史上都算罕見，到現(xiàn)在還有人議論。
不過，借殼上市后，汪林朋就搞了兩波套現(xiàn)。
2023年7月，居然智家的控股股東居然控股通過4次大宗交易方式減持公司股份，合計減持比例為1.99%；同年11月，居然控股又以22.32億元的對價，向金隅集團轉(zhuǎn)讓了10%的居然智家股份。
二級市場減持加上協(xié)議轉(zhuǎn)讓，居然控股合計套現(xiàn)約26.7億元，而汪林朋持有居然控股94%股權(quán)，他顯然是最大獲利者。此外，東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，該公司的現(xiàn)金分紅總額為34.99億元。
但風(fēng)光背后也有麻煩。
今年3月，廣州新塘居然之家門店爆出“國家補貼”騙局，卷款跑路事件牽涉超200戶、金額近1300萬元。后來發(fā)現(xiàn)這些門店的合同主體是假的，老板林榮軍涉嫌詐騙。這事暴露出居然智家的加盟模式存在嚴(yán)重漏洞，不少人質(zhì)疑品牌方?jīng)]盡到審核義務(wù)。
巧合的是，也是在3月的新春座談會上，汪林朋還專門回應(yīng)過“跑路”的謠言，說“我真沒有想退，真沒有想跑”。但僅一個多月后，4月18日，他即被武漢江漢區(qū)監(jiān)察委員會留置，其所持3.72億股股份遭凍結(jié)。
回頭看，這些隱患早已埋下了命運的伏筆。而居然智家，也由此駛?cè)肓孙L(fēng)雨交加的漩渦。
逆勢升值的房子？
汪林朋驟然離世已然令人震驚，而更值得警惕的是，居然智家的財務(wù)表現(xiàn)也在持續(xù)惡化。
2024年，營收同比下降4%，至129.7億元；歸母凈利潤同比暴跌超四成，僅剩7.69億元。這已是其連續(xù)第三年利潤下滑，頹勢愈發(fā)明顯。
公司年報解釋稱，受宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)周期影響，家居建材市場競爭激烈，商戶承壓，公司不得不為優(yōu)質(zhì)商戶減免租金、管理費，影響了收入。
盡管公司強調(diào)“降本控費”成效顯著，但在一連串負(fù)面數(shù)據(jù)之下，卻出現(xiàn)一個異常亮點：投資性房地產(chǎn)居然升值了。
翻翻看它的資產(chǎn)負(fù)債表，截至2024年，居然智家投資性房地產(chǎn)總額達232.6億元，以公允價值計量，簡單說就跟咱們炒股票似的，價格隨行就市。過去兩年，這部分帶來了1.3億元和1.1億元的“升值收益”。在整體利潤捉襟見肘的情況下，這賬面收益顯得尤為關(guān)鍵。
｜居然智家2024年財報
問題在于：當(dāng)前房地產(chǎn)正處深度調(diào)整期，商業(yè)物業(yè)租金普遍下行，空置率上升，線下消費也不景氣。在這種背景下，居然智家的投資物業(yè)還能“逆市上漲”？這顯然與行業(yè)常識相悖。
相比之下，同業(yè)龍頭美凱龍2023-2024年在公允價值變動上的損失高達-8.4億與-19.3億。相比居然智家呈現(xiàn)出來的“別人的資產(chǎn)在縮水，我的還在升值”，美凱龍的情況顯然更符合現(xiàn)實和市場規(guī)律。
｜美凱龍2024年財報
再進一步追問：所謂“公允價值”真的公允嗎？
實際上，這種估值方式極具彈性。
尤其像居然智家、美凱龍這類手握大量大型賣場、購物中心的企業(yè)，它們的房產(chǎn)位置固定，交易頻率低得可憐，可能好幾年都賣不出一次，幾乎沒啥現(xiàn)成的市場價能參考。這時候，所謂的公允，就少不了強烈的主觀判斷。
居然智家這超過200億元規(guī)模的投資性房地產(chǎn)，在行業(yè)下行周期里還能“逆市增值”，要么是它的物業(yè)位置好到完全不受大環(huán)境影響，可這可能性實在太低；要么就是太樂觀，甚至已經(jīng)脫離了實際的市場行情。
換句話說，所謂“升值”，很可能只是“一廂情愿”。
值得注意的是，要是說投資性房地產(chǎn)這“不合理”之處，對利潤的影響也就1億元左右，那接下來這個“會計游戲”對凈利潤的影響以及隨之而來的擔(dān)憂和爭議，可就大多了。
會計游戲
貢獻近7成營業(yè)利潤
在居然智家的利潤表中，有一組數(shù)據(jù)非常不尋常，就是資產(chǎn)處置收益，2023-2024年均在8億元以上，尤其在2024年，這項收益去到營業(yè)利潤的接近70%。
為什么說居然智家的這項數(shù)據(jù)不尋常？先看看同行的情況，申萬商業(yè)物業(yè)經(jīng)營板塊有14家上市公司，三年42份年報里，資產(chǎn)處置收益能超過2億的，除了輕紡城2022年那筆12.68億，就只剩居然智家自己了，2022年3.93億，2023年8.31億，2024年8.45億。
再看比例，這三年板塊里資產(chǎn)處置收益占營業(yè)利潤的中位數(shù)都不到0.3%，可居然智家呢？15.7%、41.2%、66.5%，這數(shù)字差得可不是一星半點。
那么問題來了，這么大一筆收益，還對利潤影響這么深，到底是哪兒來的？說出來你可能不信，這跟正經(jīng)經(jīng)營沒啥關(guān)系，說白了就是賬面上的數(shù)字游戲。
按照居然智家在財報中的解釋，其龐大的資產(chǎn)處置收益，主要就是由“關(guān)閉相關(guān)門店、由直營賣場轉(zhuǎn)為加盟賣場或變更與甲方租金的支付模式，相應(yīng)終止確認(rèn)了使用權(quán)資產(chǎn)、租賃負(fù)債和長期待攤費用”產(chǎn)生。
在居然智家的賣場運營中，租賃物業(yè)是常態(tài)。截至去年末，其83家直營賣場里，66家都是租來的，自有物業(yè)僅17家。而這筆資產(chǎn)處置收益，就藏在租賃的會計處理里。
按居然智家的記賬規(guī)矩，租個賣場會同時記兩筆賬，一方面，把未來幾年的使用權(quán)當(dāng)成"資產(chǎn)"，叫"使用權(quán)資產(chǎn)"，就像買了個能用好幾年的東西；另一方面，未來要交的租金總和折現(xiàn)后，算成欠債，叫"租賃負(fù)債"，好比借了筆要慢慢還的錢。
剛租的時候，這兩項金額差不多。但時間一長，在記賬處理上的變化速度，就不一樣了。
"使用權(quán)資產(chǎn)"是按租期平均攤銷的，比如租10年，每年減十分之一，跟東西逐年變舊貶值似的?？?quot;租賃負(fù)債"的減少方式像還房貸，前期減得慢，后期減得快，因為里面還包含利息。
問題就出在中途租賃要結(jié)束的時候。比如租10年，第5年退租，這時候"使用權(quán)資產(chǎn)"只剩一半了，但"租賃負(fù)債"因為前期減得慢，剩下的可能比資產(chǎn)多。清賬的時候要把這兩項都清零，差額就出來了。比如資產(chǎn)剩50萬，負(fù)債剩60萬，抵掉之后賬面上就多出10萬，這就是資產(chǎn)處置收益。
所以居然智家這筆錢，其實是退租清賬時的賬面差額?？粗褓嵙?，但其實是幻覺。因為這并非實際經(jīng)營賺來的利潤，只是租賃會計處理帶來的數(shù)字差異。
更可怕的是，龐大的資產(chǎn)處置收益，以及對利潤起到了支柱作用，這絕非一個好信號。
因為正經(jīng)的經(jīng)營利潤，是靠收租金、加盟管理費得來的，這些錢能用來擴張、分紅、發(fā)工資。但這筆資產(chǎn)處置收益，不代表賣場更賺錢了，也不意味著未來能一直有，只是把過去記賬的"時差差異"一次性算清楚而已。
通常來說，資產(chǎn)處置收益頂多是利潤的零頭，占比太大往往說明主營業(yè)務(wù)撐不起利潤了，得靠關(guān)店清賬、賣資產(chǎn)來補缺口，就像飯店生意差，靠賣后廚設(shè)備充營業(yè)額，本質(zhì)上是經(jīng)營不行了。
值得注意的是，居然智家主要由營收帶來的核心利潤（營收-營業(yè)成本-稅金及附近-銷、管、研、利費用），在2024年只剩下6.59億元，同比2023年暴跌了45%，是2021年的20%左右。
回顧前面說的，居然智家先是靠投資性房地產(chǎn)的"樂觀估值"美化利潤，又靠會計游戲來撐場面。這利潤背后，除了讓市場質(zhì)疑背后有沒有水分，更令人懷疑有粉飾報表的嫌疑。
而居然智家的真實處境，也許比財報更復(fù)雜。
從資本手腕精巧的“湖北首富”，到如今命運未卜的家居巨頭，汪林朋和居然智家的故事，已經(jīng)注定不會平靜收場。
接下來，或許還有更多“賬目”待揭開。
參考資料：
債市觀察《居然智家官宣董事長汪林朋逝世，七千員工、百億負(fù)債誰來接盤？